2019年一季度延續了2018年底的短暫寬松态勢，房企風拍融資“小陽春”出現，但是由于4月份的土地市場過(gu熱秒ò)于火熱，在“房住不炒”的調控基國多調下，房企融資再度收緊，且呈現更加嚴妹中峻的趨勢。5月17日，銀保監會(車雨huì)發(fā)布《關于開(kāi)展“鞏固治靜又亂象成(chéng)果促進(jìn)合規建設”喝書工作的通知》(銀保監發(fā)[2019]23号文，簡稱“23号文”)，明确要月又求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進(j員在ìn)行房地産融資，正式拉開(kāi)了今年融資政策收緊的序幕，此南麗後(hòu)政府陸續推出了對(duì)于信托貸款答土、開(kāi)發(fā)貸以及海外債的限制政策，融資弟鐵環境趨冷。從上半年房企财務表現來看，雖然負債率與融資成(ché事很ng)本有不同程度的上升，但大多數街科企業整體風險可控，短期内償債壓力不大。但是北河随著(zhe)融資難度和成(chéng)本的逐信人步增加，部分企業，尤其是融資能(nén亮廠g)力相對(duì)較差、經(jīng)營不善的中小企業債務違約風險需呢錯警惕，如2019年銀億由于債務違約已經老湖(jīng)被(bèi)法院進(jìn)行了破有睡産清算審查，此外三盛宏業、頤和地産以及國(guó)身外購投資等房企也陷入了債務危機。 河科

  展望未來，預計近階段房企融資會(huì)持續保持低位。從融資成冷章(chéng)本來看，2019年絕大多數企業的融資成(chéng)本都喝聽(dōu)在上升，主要是因爲境内外的融資成(ch務月éng)本在今年都(dōu)在持續走高。從月度走勢來看，房企未來融很友資成(chéng)本可能(néng)仍將(jiā自村ng)保持在較高水平。而在融資渠道(dào)方面(miàn)，林窗随著(zhe)境内外融資政策的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、裡錢公司債、海外債等傳統的融資渠道(dào)受到的限為通制越來越多，目前最佳的維持現金流的方法仍是加強自身造血能(她問néng)力，以銷售回款爲主力保障企業的财務穩定。金通

  2019年總結

  01融資環境先揚後(hòu)抑，全年融資規模同比小幅增加（部分略）

  2019年初，房企融資延續了去年底的銀裡回暖态勢，出現一波小陽春，但是從二季度開(kāi)始又迎來書師了新一輪更加嚴峻的融資調控。5月17日，銀保監會(huì)發(fā)布間頻了23号文，明确要求商業銀行、信托、租賃等兒內金融機構不得違規進(jìn)行房地産融資，開(kāi)啓了2019年房地空吧産融資調控。此後(hòu)，7、8如公月份連續對(duì)房地産信托、銀行機構進(jìn)行整治約談，同時(是街shí)對(duì)開(kāi)發(f些山ā)貸、境外債等多種(zhǒng)融資方式進(哥我jìn)行進(jìn)一步限制。7月12日，發(fā鐘兵)改委發(fā)文要求房企發(fā)行外債隻能(néng)分少用于置換未來一年内到期的中長(cháng)期境外債務；多家銀行于2弟我019年8月29日收到窗口指導，自即日起(qǐ)收緊睡睡房地産開(kāi)發(fā)貸額度，原有吃則上開(kāi)發(fā)貸控制在2些嗎019年3月底時(shí)的水平。
在這(zhè)個背景之下，房企融資規模也呈現先揚後廠司(hòu)抑的趨勢。據監測數據不完全統做低計，2019年95家典型房企融資總額爲14494億元愛睡，同比增加5.5%。2019年一船信季度房企的融資環境較爲寬松，房企紛紛抓緊窗路銀口期進(jìn)行融資，這(zhè)也就(jiù近內)使得2019年1月份成(chéng)爲了近兩(liǎng)年子員來單月融資額最多的一個月。此後(h和喝òu)雖然二季度開(kāi)始融資環境持續收緊，但是由于房企融雜女資節奏的關系7月份又是一個融資高潮。從全年的表現來看，單月的舞湖融資額在5月之後(hòu)持續愛東保持低位，但因爲1月和7月房企額融資額較多，所以全年的融什跳資額仍會(huì)繼續同比增加。

  從單月情況來看，2019年房企單月融資額整體處于逐漸減少的态勢。由于兵化2019年一季度的整體融資環境繼續延續了201少請8年底回暖的趨勢，使得一季度的房企融資出現了“小陽春”，其中1月份是算微近兩(liǎng)年融資額最多的購章一個月，達到了2082億元，同比增加了27%。而4月份開(kāi)跳匠始融資環境開(kāi)始逐步收緊，因此二季度開(kāi)們火始單月融資額基本逐月減少。而7月份由于房企融現裡資節奏的關系，單月融資額反彈至1686億元。在“730從區”會(huì)議提出“不將(jiāng)房地産作爲短期刺激經(jīng還來)濟的手段”之後(hòu)，房企吃司融資環境持續低位運行，8月和10月的融資額都(dōu)處在兩(li行多ǎng)年來的較低水平。

  02融資成(chéng)本持續上升，全年房企發(fā)債成(ch民車éng)本突破7%（部分略）

  2019年房企新增融資成(chéng)本爲7.07%，較20機車18年的6.53%顯著上升了0.54個百分點。事(上鐘shì)實上，自2019年5月發(fā)布23号文限制信托貸款後麗民(hòu)，開(kāi)啓了房地産融資的新一輪的調生你控，三季度以來陸續對(duì)信托貸款、境外發讀在(fā)債以及開(kāi)發(f林視ā)貸等都(dōu)做出了更加嚴跳美格的調控，房企借貸成(chéng)本整體走高成(chéng)兒海爲必然趨勢，此外2019年高成(chéng)本的唱他海外債規模快速攀升，也同時(shí)帶動了整體融資成(ch舞呢éng)本。

  從曆年房企的境内外融資成(ché樂動ng)本情況來看，2019年境内債券的平均成(chéng)本爲5.21%，較2空外018年略有下降0.67個百分點；而議道境外債券的平均成(chéng)本爲8.13%，較2018年全年上漲文我0.86個百分點。這(zhè)主要是由間你于境内外債發(fā)債主體變化，2019年在境内監管嚴格的背景下，高杠杆企業更刀雨多采用了海外債的融資方式。2019年TOP11-30梯隊房企的境内會請發(fā)債規模同比大幅下降46%，占比從2018年金一境内債總量的40%下滑至29%；境店笑外債規模則同比上升了80%，占比頻紅從2018年的25%上升至32%。水中由于TOP11-30梯隊企業大多具有高杠杆特征，曆來融資成(chéng)本下低較高，從而使境内外融資成(chéng)本的差距拉大。

  03境内債權融資受嚴控，境外債權融資占比連續四年提高

  ……本節内容略……

  04房企上市熱情依舊，分拆物業上市熱情更高

  ……本節内容略……

  05部分中小房企資金承壓，最終導緻債務厭林危機甚至破産

  由于融資環境的收緊，不少企業都(dōu)出現街雜了資金鏈困難的現象。大型房企可以利用出售項目、減少投資、加快現金回籠力度等筆人方法實現現金的回流，暫時(shí)“冬眠”以維持資金鏈腦工的穩定，在度過(guò)償債高潮之計城後(hòu)再開(kāi)始“複蘇”擴張。而對(duì)于一些中但喝小房企來說(shuō)，融資環境的月機收緊帶來的影響可能(néng)更大。由街船于企業短期内有償債壓力，在市場上進(jì文拍n)行融資又困難重重，再加上企業經(jīng)營回款方面(腦制miàn)的無力，因此在償債高潮到來時(shí)有不少中小企廠聽業出現了債務“爆雷”。

  2019年出現比較重大的債務違約的房企有雨東銀億股份、三盛宏業、頤和地産以及國(guó)購投資等。這(zhè鄉友)些企業的共同點在于在15、16年房能算地産“黃金時(shí)代”時(shí)融資較多，而在進(j讀文ìn)行嚴格調控之後(hòu)企業的盈利能(néng)力較爲落後(hò嗎城u)，因此在今年出現了大面(miàn)積的債務違約。

  中小房企的債務危機也導緻了部分企業的破産倒閉。據人民法院公告網顯示，截至紅湖2019年12月20日，房地産企業的破産數量已嗎白經(jīng)達513家，已經(jīng)超過(guò)2018年全年的4是行58家破産數量。随著(zhe)房地産調控持續、房劇說企集中度上升、融資環境不斷收緊，房企的生存壓力持續加大什低，破産數量明顯增多。值得注意的是，2019年至今破産的房那道企已經(jīng)開(kāi)始出現一些曾經(j讀懂īng)規模較大的企業，如銀億股份、新光嗎筆集團等。

  2020年展望

  01房企整體财務狀況有所承壓，但總體可控（略）

  ……本節内容略……

  02房企融資環境將(jiāng廠器)保持低位運行，加強自身造血能(néng)力是關鍵

  總體來看，由于2019年房企的融資政策除了一季度的“小陽春話在”之外基本處于底部運行中，房企在抓住窗口期進(jìn)行融資之後(hòu)務草的融資難度有所加大，預計近階段房企融資會(huì)持續保持低位樹小。從融資成(chéng)本來看，2019年絕大多數企業妹費的融資成(chéng)本都(dōu)在上升，主要是因爲房報境内外的融資成(chéng)本在今年都(dōu)在持續走高，尤其是境外發(f畫司ā)債成(chéng)本，而且由于境内融資限制持續增加，企業在海外船學的融資占比也持續加大。從月度走勢來從還看，房企未來融資成(chéng)本可能好少(néng)仍將(jiāng)保持在較高水平音房。

  在融資渠道(dào)方面(miàn)不花，随著(zhe)境内外融資政策的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、個體公司債、海外債等傳統的融資渠道(dào)受到的限制越來越多。而相對(duì)而跳嗎言政府對(duì)于資産證券化産品出台的中近限制措施較少，反而多有支持的表态。比如在REI家紅Ts産品方面(miàn)，1月1日上交所就(jiù)在影舞新年緻辭中表示未來將(jiāng)進(jìn)一步發(fā)揮債券市場直接融師關資功能(néng)，深化債券産品創新，木喝推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REIT個說s。4月深交所又表示將(jiāng)積極推進(jìn)公募REI男裡Ts進(jìn)程，形成(chéng)具有特色鄉什的REITs闆塊。預計將(jiāng)在不他都遠的未來，我國(guó)首支真正的REITs産品或將(jiāng)更訊校快出現。此外，國(guó)家還(hái)明确鼓勵發(fā)展綠河資色ABS，在5月出台的《關于支持綠色金融畫一改革創新試驗區發(fā)行綠色債務融資工具的通知》中冷雜，明确鼓勵試驗區内承擔綠色項目建設且滿足一定條件的城文微市基礎設施建設類企業作爲發(fā相農)行人，注冊發(fā)行綠色債務融資工具用于綠色項目建資農設。未來資産證券化有可能(néng)成(chéng)爲房企融資的突破口，但是目有做前最佳的維持現金流的方法仍是加強自身造血能(néng)力，以銷售回款爲主力保障問服企業的财務穩定。

  而對(duì)于尚未上市的房企而言，2019年傳統融資的收緊也讓他們房外將(jiāng)上市融資盡快地提上師低了日程，截至2019年12月已經(jīng)有6家内房企在港正式挂草紙牌上市，同時(shí)還(hái)有7家房就和企正在排隊中。而對(duì)于旗下有物業闆塊的房企而言，將(jiāng)物業進高空(jìn)行分拆上市也是個值得考慮相舞的融資方式，可以爲集團增加一個融資平台，讓物他物業闆塊可以自給自足，減輕企業的财務壓力。坐錯再加上2019年香港資本市場對(duì)于物業行業較爲看好(hǎo聽商)，是一個不錯的上市時(shí)機。因此截至2019年12月20日已這校經(jīng)有8家房企旗下的物業公司上市，還(hái)有3家腦西正在排隊中。但是在當前背景下，各大中小房企多算通過(guò)赴港上市雖能(néng)那化解一時(shí)之急，卻也不是持久發(fā)展的“靈丹妙藥慢他”。對(duì)于房企而言，如從兒何提升企業回款能(néng)力，降低自身财務壓力，同時(shí)摒知件棄規模第一的慣有思維、苦煉内功、尋求質量發(fā愛高)展，才是行業新背景下的第一要務。