2019年一季度延續了2018年底的短暫寬松态勢，高短房企融資“小陽春”出現，但是由于4月份的土地市場過(guò)于火熱，在“頻筆房住不炒”的調控基調下，房企融資再度收緊，且呈現更加嚴峻的趨勢。5月17日，銀新坐保監會(huì)發(fā)布《關于開(kāi)見頻展“鞏固治亂象成(chéng)果促進(jìn)合規建設”近家工作的通知》(銀保監發(fā)[2019]2通農3号文，簡稱“23号文”)，明确要求商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規線錯進(jìn)行房地産融資，正式拉開(kāi)了今年融資政策長在收緊的序幕，此後(hòu)政府陸續推出了對(du市舞ì)于信托貸款、開(kāi)發(fā)貸以及海外線黃債的限制政策，融資環境趨冷。從上半年房企财務表現器體來看，雖然負債率與融資成(chéng)本有不同程度的上升，但大多數企業們器整體風險可控，短期内償債壓力不大黃討。但是随著(zhe)融資難度和成(chéng)本的時市逐步增加，部分企業，尤其是融資能(néng)力相對(duì)較差、經(jīn老厭g)營不善的中小企業債務違約風險需警惕，如2019年銀億由于債務違文了約已經(jīng)被(bèi)法院進(jìn)行了破産清算審查，此外三盛宏業關話、頤和地産以及國(guó)購投資等房企也陷入了債務危機。&n些票bsp;

  展望未來，預計近階段房企融資會(huì)持續保持低位。從融資成(ché黑國ng)本來看，2019年絕大多數企業的融資成(ché在很ng)本都(dōu)在上升，主要是因爲境内外的融資成(ché兵他ng)本在今年都(dōu)在持續走高。從月度走勢來看，房企未來融資成(ché務也ng)本可能(néng)仍將(jiāng)保持在較高水平。而在融資音我渠道(dào)方面(miàn)，随著(zh冷訊e)境内外融資政策的持續收緊，信托貸款、銀行貸款、公動林司債、海外債等傳統的融資渠道(dào)受到的限制越來越多，目前能窗最佳的維持現金流的方法仍是加強自身造血能(néng)力，以銷有街售回款爲主力保障企業的财務穩定。

  2019年總結

  01融資環境先揚後(hòu)抑，全年融資規模同比小幅增加（部分略）

  2019年初，房企融資延續了去年底的回暖态勢，出現一波小陽春，但我懂是從二季度開(kāi)始又迎來了新一輪更加嚴峻的融資調控。5月17日，銀保監來話會(huì)發(fā)布了23号文，明确要求我下商業銀行、信托、租賃等金融機構不得違規進(jìn)行房地産融資，海商開(kāi)啓了2019年房地産融資調控。此後(hòu)，7金村、8月份連續對(duì)房地産信托、銀行機構進(jìn)行整美農治約談，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)貸、境外明銀債等多種(zhǒng)融資方式進(jìn)行進(jì化樂n)一步限制。7月12日，發(fā)改委發(我為fā)文要求房企發(fā)行外債隻能(néng)用于置換未來一年内到期飛北的中長(cháng)期境外債務；學妹多家銀行于2019年8月29日收到窗口指導，行暗自即日起(qǐ)收緊房地産開(kāi)發(f購門ā)貸額度，原則上開(kāi)發(fā)貸控制在2019報術年3月底時(shí)的水平。
在這(zhè)個背景之下，房企融資規模也呈現先揚後(hòu)抑的趨勢又雪。據監測數據不完全統計，2019房坐年95家典型房企融資總額爲14裡校494億元，同比增加5.5%。2019年一季度房企的融資環境較爲寬城弟松，房企紛紛抓緊窗口期進(jìn)行融資，這美微(zhè)也就(jiù)使得2019年1月份成(chéng)爲事票了近兩(liǎng)年來單月融資額最多的一個月。此後錢我(hòu)雖然二季度開(kāi)始融資環境持續收緊，但是由于冷電房企融資節奏的關系7月份又是一個融資高潮。從內從全年的表現來看，單月的融資額在5月之後(hò還吃u)持續保持低位，但因爲1月和7月房妹個企額融資額較多，所以全年的融資額仍會(huì)繼續同比車男增加。

  從單月情況來看，2019年房企單月器兒融資額整體處于逐漸減少的态勢。由于2019年一季度的整體融資環境繼續森低延續了2018年底回暖的趨勢，使得一季度的房企融資了票出現了“小陽春”，其中1月份是近兩(liǎng)年融資額最多的一個月，達你資到了2082億元，同比增加了27%學雨。而4月份開(kāi)始融資環境開(kāi)始逐步收緊，答火因此二季度開(kāi)始單月融資額基門討本逐月減少。而7月份由于房企融資節奏的關系，單月融資額反彈至168視月6億元。在“730”會(huì)議提出“不將(jiāng)房地産飛為作爲短期刺激經(jīng)濟的手段”之後(hòu)，房企融資人遠環境持續低位運行，8月和10月的融資額都(dōu)處在兩(liǎng了購)年來的較低水平。

  02融資成(chéng)本持續上升坐科，全年房企發(fā)債成(chéng)本突破7%（部分略）

  2019年房企新增融資成(chéng)本爲7.07%，較2018年的還雪6.53%顯著上升了0.54個百分點。事(東可shì)實上，自2019年5月發(fā)布23号文限跳靜制信托貸款後(hòu)，開(kāi)啓了房地産融資的新一輪的調控，三著暗季度以來陸續對(duì)信托貸款、境外發(fā)債以及開(kāi)發(f兒分ā)貸等都(dōu)做出了更加嚴格的調控，房企借貸成(chéng)本整體走高成多頻(chéng)爲必然趨勢，此外20喝長19年高成(chéng)本的海外債規模快速攀升，也同時(s科費hí)帶動了整體融資成(chéng)本事長。

  從曆年房企的境内外融資成(chéng)老坐本情況來看，2019年境内債券的平錯微均成(chéng)本爲5.21%，較2018年略有下降0.67個百分點；少事而境外債券的平均成(chéng到和)本爲8.13%，較2018年全年上漲0.86個百分點。這(區信zhè)主要是由于境内外債發(fā)債主體變化，201林去9年在境内監管嚴格的背景下，高杠杆企業更筆工多采用了海外債的融資方式。2019年TOP11-30梯隊房企的境内發(火很fā)債規模同比大幅下降46%，占比從2018年境内債總量的40%下滑至29低離%；境外債規模則同比上升了80%，占比從2業視018年的25%上升至32%。由于明路TOP11-30梯隊企業大多具有高杠杆特征，曆來融資成(c制紙héng)本較高，從而使境内外融資成(chéng)本的差距拉大。

  03境内債權融資受嚴控，境外債權融資占比連續四年提高

  ……本節内容略……

  04房企上市熱情依舊，分拆物業上市熱情更高

  ……本節内容略……

  05部分中小房企資金承壓，最終導緻債務危機甚至破可費産

  由于融資環境的收緊，不少企業都(dōu)出影近現了資金鏈困難的現象。大型房企可以利用出售項目、減銀為少投資、加快現金回籠力度等方法實現現金的回流，暫時(shí)“冬眠業員”以維持資金鏈的穩定，在度過(gu拍刀ò)償債高潮之後(hòu)再開(kāi)始雪制“複蘇”擴張。而對(duì)于一些中小房企來說(shuō)，融資冷我環境的收緊帶來的影響可能(né錯商ng)更大。由于企業短期内有償債壓力，知上在市場上進(jìn)行融資又困難重重河樂，再加上企業經(jīng)營回款方面(miàn來爸)的無力，因此在償債高潮到來時(shí)有不少些的中小企業出現了債務“爆雷”。

  2019年出現比較重大的債務違約的房企有銀億股份、三盛國吃宏業、頤和地産以及國(guó)購投資等。這(zhè)些企業的共同點在于在子員15、16年房地産“黃金時(shí)代”時(s時女hí)融資較多，而在進(jìn)行嚴格調控之後(hò樂要u)企業的盈利能(néng)力較爲落後(hòu)，因此高制在今年出現了大面(miàn)積的債務違約。

  中小房企的債務危機也導緻了部分企業的破産倒閉新可。據人民法院公告網顯示，截至2019年12月20日，房地産企業的破産數量已厭厭經(jīng)達513家，已經(文土jīng)超過(guò)2018年全年的458家間去破産數量。随著(zhe)房地産調控持續、房企集中度上升、有喝融資環境不斷收緊，房企的生存壓力持續加大，子員破産數量明顯增多。值得注意的是，2019年至今破産的房企已通好經(jīng)開(kāi)始出現一些曾經(jīng)規模較大的企業習答，如銀億股份、新光集團等。

  2020年展望

  01房企整體财務狀況有所承壓，但總體可控（略）

  ……本節内容略……

  02房企融資環境將(jiāng)保持低位運行，加強自身造血能(n白問éng)力是關鍵

  總體來看，由于2019年房企的融資政策除間樂了一季度的“小陽春”之外基本處于底部運離吧行中，房企在抓住窗口期進(jì請火n)行融資之後(hòu)的融資難度有所加大，預計近階段房企融資冷就會(huì)持續保持低位。從融資成(chéng)本船放來看，2019年絕大多數企業的融資成(chén河水g)本都(dōu)在上升，主要是因爲上線境内外的融資成(chéng)本在今年都(dōu)在持續走高，尤其是新家境外發(fā)債成(chéng)本，而且由于境内融資限制持續增加，企業在海外黃水的融資占比也持續加大。從月度走勢來看熱拿，房企未來融資成(chéng)本可能(néng)仍將體醫(jiāng)保持在較高水平。

  在融資渠道(dào)方面(mi弟們àn)，随著(zhe)境内外融資政策的持續收緊，信托貸款、計中銀行貸款、公司債、海外債等傳統的訊樂融資渠道(dào)受到的限制越來業樂越多。而相對(duì)而言政府對(duì)于資産證券化靜相産品出台的限制措施較少，反而多有支持的表态。比如多能在REITs産品方面(miàn)，1月1日上交所就(jiù)在新年緻辭中店冷表示未來將(jiāng)進(jìn)一步發(fā)揮債券男錯市場直接融資功能(néng)，深化債券産低街品創新，推動公募REITs試點，加快發(fā)展住房租賃REITs。4月深作笑交所又表示將(jiāng)積極推進(jì鐵拿n)公募REITs進(jìn)程，形成(chéng)具有費場特色的REITs闆塊。預計將(jiāng)在不遠的未來，我國(guó)行近首支真正的REITs産品或將(ji水知āng)更快出現。此外，國(guó)家用慢還(hái)明确鼓勵發(fā)展綠色ABS，在5線機月出台的《關于支持綠色金融改革創新試驗區發(fā)行綠色債務融資工具的通知鐘件》中，明确鼓勵試驗區内承擔綠色項目建設且滿足一定條件的城市基礎設施建設類企業作票玩爲發(fā)行人，注冊發(fā)行綠色債務融裡身資工具用于綠色項目建設。未來資産證券化有可能(néng)成(術分chéng)爲房企融資的突破口，但是目前最佳的維厭要持現金流的方法仍是加強自身造血能(néng)力，動懂以銷售回款爲主力保障企業的财務穩定唱兒。

  而對(duì)于尚未上市的房企而言，2019年傳統融匠房資的收緊也讓他們將(jiāng)上市融資盡快地提上了日程，截至20嗎美19年12月已經(jīng)有6家内房企在港正式身身挂牌上市，同時(shí)還(hái)有7家房企正在排隊中。而對(duì)匠筆于旗下有物業闆塊的房企而言，將(jiāng)物業進(jìn)行分拆上市也是個值白美得考慮的融資方式，可以爲集團增加一個融資都物平台，讓物業闆塊可以自給自足，減輕企業的财舞裡務壓力。再加上2019年香港資本市場對(多對duì)于物業行業較爲看好(hǎo)，是一個不錯的上市時(shí信但)機。因此截至2019年12月20日已經(jīng)有8家房企旗下的微技物業公司上市，還(hái)有3家正在排隊中玩店。但是在當前背景下，各大中小房企通過(guò)赴港上市雖能(n內坐éng)解一時(shí)之急，卻也不是計黑持久發(fā)展的“靈丹妙藥”。對(duì)于房企而言，如何提升企業相做回款能(néng)力，降低自身财務壓力，腦也同時(shí)摒棄規模第一的慣有思維、苦煉内功、尋訊雪求質量發(fā)展，才是行業新背景下的第一要務。